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买二手房前要留意上家户口是否迁走

来源:网络  作者:未知  时间:2015-09-25

    买了一套二手房,入住时才发现上家的户口竟然没有迁走,将来这套房如果要拆迁的话,那么拆迁补偿款就可能不得不分一杯羹出来了。笔者从房产中介公司和相关法律人士中获悉,如果要避免此类情况发生,那么最好在签二手房买卖合同时,就打上一个“补丁”,即在附加条款中注明上家必须迁出户口,最好双方约定一个迁出的时间,以及违约责任等。

    疑惑:自己的房为什么有别人的户口

    金先生最近在浦东买了一套二手公房,在交易过程中他却发现,该房屋上家的上家(于2003年交易)两夫妻的户口居然还留在这套房子里。

    上家给金先生看了2003年买房的合同,有一条款规定:上家的上家必须于2003年12月将两个户口迁出,否则,每月将要承担1000元违约金。上家说,因为有这份合同,他以为他的上家早就将户口迁走了。但事实上,两人到派出所一查,两夫妻的户口还在。当金先生与房东找到了那对夫妻现在的居住地,没想到他们以种种理由拒绝将户口迁走。金先生担心如果将来该房屋拆迁,所获得的拆迁费将不得不分一杯羹给那对夫妻,为此,他决定通过法律程序来解决这个问题。

    对策:买二手房时要给合同打“补丁”

    笔者在咨询了多位打过房产官司的律师后了解到,虽然无法强行要求上家迁走户口,但购房者也不是无计可施。合富置业法务经理吴娅表示,在签订二手房买卖合同时,可以在“附加条款”中注明户口问题。

    买卖双方可以约定一个上家迁走户口的时间,最好写清楚“违约责任”,即如果到了规定的时间还没迁走户口,那么上家要赔偿违约金,直到迁走为止。这样,一旦将来发生户籍纠纷,那么按照合同中的违约责任打官司,法院会判决违约方赔偿违约金。

    对于卖方来说,在卖房前,有义务到公安机关检查一下房屋的户口情况,并如实地告诉买家。而对于房产中介公司,最好也能在签合同时提醒买方搞清该房的户籍情况,并在合同上打个“补丁”,注明户口迁出日期和违约责任。

    购房者如发现刚买的二手房内还有别人的户口,可参考以下解决办法:

    律师:如何保护购房人的权益?

    中原地产法务顾问姚志远律师称,如果将来有拆迁问题,而且是按照户籍人数来补偿的话,那么不管你愿不愿意,补偿款都不得不在该房屋内的所有户籍人员之间平分。这也是很多二手房,尤其是市中心区域二手房户口问题的关键所在。

    据了解,户口和房屋产权现在是分开管理。户口归公安机关管辖,产权纠纷才可以通过法院来处理。姚志远说,如果遇到原户主不愿迁走户口,社区民警和居委会干部可以上门做思想工作,但是派出所没有权力强制要求原户主将户口迁走。

    法院:户口迁移不属于民事案件受理范围

    笔者查阅了上海市高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》,其中第十条规定,“二手房买卖中,当事人约定出卖人迁出户口,并由买受人迁入户口,但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的……经研究,我们认为,当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定,但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度,属于行政管理范畴,不属于民事案件的受理范围。”也就是说,如果单纯以“迁移户口”起诉的话,法院是不会受理的。

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